담보대출시 담보제공자는 제공한 담보물을 통하여 필요한 유동자금을 확보하고 담보권자는 제공받은 담보물을 통해 채권확보를 하려고하기 때문에 양 당사자의 상반된 이해관계의 조정이 불가피하므로 항상 담보물의 유동성 및 안정성을 동시에 고려하여 평가하게 된다.
담보감정평가는 감정평가에 관한 법령이나 금융기관 등과 감정평가업자간의 약정에 근거하여 감정평가의 일반이론을 적용하며 구체적인 평가방법은 부동산의 종류 및 해당기관과의 약정에 따라서 약간의 차이가 있다.
각 금융기관별로 시가대비 담보평가비율이 정해져 있는 경우에 해당금융기관의 평가율에 의하고 별도의 평가비율이 정해져 있지 아니한 경우에는 향후 경매평가시의 예상평가액 및 낙찰예상가격, 담보물로서의 안정성, 수요성, 환가성을 고려하여 시가대비 약 80~90%정도로 평가하는 것이 일반적임
감정평가의 방법에는 시장에서의 거래가격 측면에서 접근하는 비교방식(비준가격), 대상부동산에 투하된 원가측면에서 접근하는 원가방식(적산가격), 대상부동산이 향후에 발생될거라고 예상되는 순수익을 기준으로 수익성 측면에서 접근하는 수익방식(수익가격)이 있으며, 담보평가시는 물건의 성격을 감안하여 최종평가액을 결정하게됨
부동산의 종류에 따라 3방식 적용이 가능하며 시장에서 일반적으로 거래되는 경우는 비교방식이, 수익력 창출하는 기준으로 거래되는 경우는 수익방식으로 평가해야 하나, 비교방식은 정확한 거래사례 포착이 어렵고 수익방식의 경우는 수익자료의 신뢰도 문제 등으로 인해 원가방식으로 산정하는 것이 일반적이며 수익성 부동산의 경우라면 수익방식이 검토방법으로 활용될 수 있음. 아파트와 같은 구분건물은 토지와 건물이 일체로 거래되므로 비교방식으로 통상 산정하고 있음
건축에 소요되는 최소대지면적에 미달되는 토지, 공원내의 토지, 개발이 불가능한 광평수의 임야 등의 환가성이 문제가 있을 것으로 판단되는 물건
관계법령이나 금융기관 등과의 업무협약서에 따라서 담보취득이 금지되는 경우
담보물 취득시에는 취득한 담보물이 추후 수요성, 환가성이 있는지 여부 등을 검토